青森市で不動産売却・不動産買取を行う「タウンマイスター」が仲介売却についてご案内します。

多少時間をかけてでも「高く売りたい」ときは仲介売却

「仲介売却」とは文字通り、不動産会社が売主様と買主様の仲介役となって、双方を引き合わせ、売買契約を取りまとめること。お客様＝売主様から依頼された不動産会社は、広告媒体や不動産情報システムなどを活用し、物件情報を発信して購入希望者を募ります。購入希望者が現れれば、売主様にお引き合わせし、条件交渉を取りまとめて契約締結をサポートします。

ご依頼から売却まで3ヶ月から1年程度かかるのが一般的で、やや長丁場にはなりますが、時間をかけてでも「できるだけ高く売りたい」とお考えなら仲介売却を利用するのがよいでしょう。なお、売買契約が成立すると売主様は不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料について詳しくはこちら

仲介売却にはこんなメリットが

1.　売却のプロに一任できる

その気になりさえすれば、一般の方でもご自分で不動産を売却することは可能です。しかし、専門的な知識やノウハウがないと売却は難航します。親戚や知人に購入希望者がいれば話は簡単に済みますが、そうでなければ、自分で広告宣伝を行って買主様を探さなければなりません。仮に見つかったとしても時間はかかりますし、条件交渉から契約締結に至るまでの道も決して平坦ではありません。その点、不動産売却のプロなら、業界標準になっている不動産情報ネットワークを駆使して広いエリアから購入希望者を探してくれるだけでなく、売買交渉や契約手続もスムーズに進めてくれます。仲介手数料はかかりますが、それに見合うだけの成果が期待できると言ってよいでしょう。

2.　「いくらで売るか」は売主様が任意に決められる

不動産会社に売却を依頼する場合は、査定により売出価格を決めていくことになります。ただし、査定額は決して絶対というわけではありません。地域の不動産相場や過去の取引実態などから「この価格ならまず売れるだろう」という目安であることは確かですが、これをいくらで売りに出すかの最終判断は売主様となる方に任されています。だからと言って、相場とかけ離れた高値で売ろうとしても決して成果は上がりません。査定額を信頼しつつ、可能な範囲で希望額を決めていく必要があります。

3.　高く売りたいという希望をかなえられる

広告や不動産情報システムに物件情報を掲載していくと購入希望者が現れます。ただし、勇み足は禁物。その購入希望者がこちらの条件を100％のんでくれるとは限らないからです。当然、値引き交渉などもあるでしょう。それで、双方が物別れになっても、決してあきらめる必要はありません。また別の購入希望者と交渉すればよいからです。それが仲介売却のメリット。短くて3ヶ月、通常1年程度の時間をかけることで、希望に近い額で購入してくれる理想の買主様を見つけることができるでしょう。

媒介契約の必要性

仲介売却では、お客様＝売主様と不動産会社との間で媒介契約を結びます。売買等取引に関して宅建業者が取引当事者の間に立って、その成立に向けて活動するという旨の契約。なぜ、こうした契約が必要なのかと言うと、依頼内容や不動産会社が売主様に果たす義務などを詳細に決めておかなければ後々トラブルになるからです。とくに、複雑で専門的な手続が必要なため、仲介売却では、書面での確認や契約が欠かせません。

媒介契約の種類

次に、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つの契約形態があることを知っておきましょう。それぞれの違いは下の表の通りで、売主様が同時に売却を依頼できる不動産会社の数や、不動産会社が売主様に対して負う義務などが細かく規定されています。

各契約形態の違い

契約形態が3種類もあって複雑でわかりにくいと思われるかもしれませんが、違いはいたって明快です。不動産会社に対してもっとも拘束力のある契約形態が専属専任媒介契約で、もっとも拘束力が弱いのが一般媒介契約です。まず専属専任媒介契約では契約できる不動産会社は1社のみですが、売主様のために最大限サポートしてくれます。さらに週に1度売主様に対して、進捗状況を報告してくれます。対して一般媒介契約は同時に何社でも売却を依頼できますが、不動産会社としては何社もあるうちの1社ということで、そこまでは力を尽くしてくれません。また、報告義務自体がありません。つまり売主様から「今、どんな状況なの？」と連絡しなければ、答えは返ってこないということです。なお中間的な存在の専任媒介契約は専属専任媒介契約に準じる契約形態で、1社のみの契約ですが、進捗報告の義務は専属専任の週1 に対して2週間に1度でよいことになっています。

また、専任媒介契約と一般媒介契約で共通しているのは、売主様自身で見つけた購入希望者と不動産会社を介さずに契約できる点で、専属専任媒介契約ではこれができません。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

仲介売却の利用がはじめてなら専属専任媒介契約を選ぶ

上記のうち、どの契約形態がよいのでしょうか。一概には言えませんが、仲介売却の利用がはじめてなら専属専任媒介契約を選ぶのが妥当です。なぜなら1社専任ということもあり売主様は他の契約形態より手厚いサポートが受けられるからです。タウンマイスターでは売主様が不安にならないよう、一般媒介契約であっても月2回書面にて進捗報告をさせて頂いております。

アパートを高く売却するためのコツ

アパート経営など不動産投資では二つの収益が得られます。その一つが家賃収入によるインカムゲイン、そしてもう一つが売却益、つまりキャピタルゲインです。ここでは、青森市で不動産売却を手がける株式会社タウンマイスターが、賃貸物件を高く売るために押さえておきたいいくつかのポイントについて解説します。また、ここでは入居者がいる状態で物件を売却する「オーナーチェンジ」に関しても触れていきます。

賃貸物件売却（住宅以外の不動産）について

アパート経営など不動産投資には二つのフェーズがあります。一つは、アパートを一棟購入し、これを賃貸して家賃収入（インカムゲイン）を得ること。そしてもう一つは、その購入したアパートを売却して売却益（キャピタルゲイン）を得るフェーズです。

現在の低金利が続く状況下で、なおかつ十分な入居率を維持できていれば、売却よりも賃貸のほうが高い利回りを得られるでしょう。ただし、経済環境の悪化や入居率の低下などで継続的な収益が見込めない場合は「出口戦略」として売却を検討するのが賢明。また、より有望な別の物件を購入する資金を得るために、資産価値が十分残っているうちに当該物件を売却するのも一つの手です。

では、賃貸物件を売却するメリットを見ていきましょう。

賃貸物件売却の二大メリット

1. 短期的に大きな収益が得られる

アパート経営の特徴は、良くも悪くも収益を入居者に依存している点。もちろん、全室がほぼ稼働している状況なら安定経営が期待できますが、空室が目立つようになり、その後の入居について見通しが立たないようだとキャッシュフローの悪化は避けられません。しかし、アパート一棟を売却すればまとまった資金が得られるため、こうしたリスク要因は一挙に解消できます。

2. 物件管理費や税など必要経費が浮く

賃貸経営では、稼働率の良し悪しに関わらず、物件の維持管理費や固定資産税などの諸経費がかかるもの。しかし、売却すればそれ以降はこうした出費は不要になります。もちろん、売却時にも諸費用、税が発生しますが、一時的なものに過ぎません。

賃貸物件売却のポイント

それまで収益をもたらしてきた大切な不動産資産だけに、アパート一棟を売却することをためらうオーナーの方は少なくないでしょう。ただし、躊躇するあまり売り時を逸してしまっては元も子もありません。売却が後手に回れば回るほど、物件の資産価値は目減りしてしまうからです。売り損にならないよう早急に売却したほうがよいでしょう。

売却で損を出さないためには、購入金額より高く売ることが肝心。それにはやはり、売るタイミングを逸しないことが重要です。たとえば、収益の価値とは不動産としての価値と家賃収入（各室の稼働状況）の合計で表されます。その価値が考えうる最大値を取った時点がまさに売り時と考えてよいでしょう。その売り時を逃せば、建物の資産価値は確実に減じていき、なおかつ退去が進めばやがて損益分岐点を下回る可能性もあります。そうなる前に売却した方が良いでしょう。

オーナーチェンジのメリット、デメリット

なお、前述のように入居者がいる状況で物件を売却することを業界では「オーナーチェンジ」と言います。つまり、従来の賃貸借契約を継続しながらオーナー（所有者）が変わることと言い換えてもよいでしょう。もちろん全室が空室ならオーナーチェンジではなく、一般的な売却になりますが、どこか一つの部屋に入居者がいればそのアパートはオーナーチェンジ物件ということになります。

では、オーナーチェンジのメリット・デメリットとは何でしょうか？

メリット：　家賃収入が確保できているから買主が付きやすい

通常の物件（全室が空室のアパート）を買い取ると、次のオーナーはまず入居者募集から始めなければなりません。そうなると、賃料をいくらに設定するかという根本的なところから検討しなければならないでしょう。しかも、各室が稼働するまで家賃収入が得られないという不安もあります。その意味でも、入居者ゼロの通常物件は売却においてやや不利だと言えます。

その点、入居者ごと購入するオーナーチェンジ物件ならその心配はありません。所有権を得たその時点で家賃収入が確定するからです。しかも、賃料も従来通りでよいので利回りや収益見通しが付きやすいのも魅力だと言えるでしょう。

デメリット：改築や建て替えが制限されるため売価が安くなる

オーナーチェンジ物件では、旧オーナーと貸借人の賃貸借契約はそのまま引き継がれます。したがって、家賃や契約期限の自動更新、立ち退きなどに関する取り決めを新しいオーナーが借家権を無視して変更することは許されません。もちろん、改築や建て替えについても制限されるため、通常のアパート物件と比べ、どうしても売価は安く設定されがちです。

また、稼働している部屋には実際にそこで生活している入居者がいるため、内部の状況を確認できないことが買主にとって懸念材料になりがちです。もちろん十分にきれいな状態に保たれていれば問題ありませんが、想定以上の劣化や瑕疵が見つかった場合はトラブルに発展しかねません。

終活中の皆様

残された親族の方がアパート経営、管理は出来ないというお話が良く出てまいります。アパート売却益で均等に親族に相談してもらう事が将来争族にならない手法の1つでもあります。

賃貸物件売却の流れ

アパートなど賃貸物件をできるだけ高く売りたい場合は一般住宅と同様に「仲介売却」を利用します。タウンマイスターは地域に密着した不動産会社ならではと言える情報力を生かし、販売活動を積極的にサポートいたします。