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相続に伴う売却
程度の差はあれ、どの家でもいつかは相続に直面します。そのとき、問題となるのが実家をどうするか。誰も住む予定がないからと空き家のままで放置しておけば、建物はただ老朽化するだけです。かといって維持するにも相応のコストがかかり、毎年のように固定資産税の支払いで負担が生じます。ここでは、相続アドバイザーのいる青森市のタウンマイスターが不動産売却という解決策をご提案します。
相続した実家は資産価値が高いうちに売却するのが得策
親から実家を相続したのにも関わらず、何もせず放置したままという方は決して少なくありません。なぜ、こうした事態に陥るのでしょうか? 一つは、遠方にあるためどうしても管理が行き届かないということがあるでしょう。ただ、誰も住まなくなった家は早く傷みます。そして老朽化が進めば進むほど建物の資産価値は下がり続けます。そうなると、いざ売却しようとしても、二束三文で手放さなければならなくなることもあるでしょう。
仮に、いつか誰かがそこに居住するということで、とりあえず残すことにしたとします。そうなると今度は維持管理のための出費を覚悟しなければなりません。しかも、固定資産税や都市計画税が毎年のように課され、お金は出て行くばかり。にもかかわらず築年数が木造住宅の法定耐用年数を超える頃には建物の資産価値は限りなくゼロに近づきます。こうなってしまうと売却するうま味はごく小さくなるでしょう。
それでも、維持管理が十分にできていれば、誰かがそこに移り住んでも大規模な改修をせずに済むかもしれません。しかし、放置したままにしておけば、老朽化は極度に進んで倒壊の恐れが出てきます。そこまでいかなくとも、建物や庭が荒れれば、周囲の景観を損ねることになり、犯罪の温床にもなりかねないということで近隣から苦情が出るかもしれません。
このように考えていくと、実家を相続したら早い段階で、それを残すのか、売却するのかを決断したほうがよさそうです。早い段階であれば建物の資産価値もまだ十分で、売却しても相応の収益が出せるからです。
相続税について
実家を相続したとき、最大の悩みどころはやはり相続税でしょう。それでも10年前なら、相続税の問題は一部の資産家だけのものということで、多くの人はこれに悩まされずに済んでいました。しかし、平成27年1月1日から基礎控除額の算定方法が改定されたことで、実質増税となったばかりでなく、納税対象の裾野が一気に広がったのです。
たとえば、現在の基礎控除額は下の式で算出されますが──
「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」
仮に法定相続人が3人なら、相続財産の合計額が4,800万円を超えると相続税が発生するようになりました。同じ条件でも法改正以前では8,000万円がボーダーラインだったので、その基準が一気に3,200万円も下がったことになります。相続財産が8,000万円に達するような家はある種のお金持ちと言えるでしょうが、4,800万円であれば珍しいケースとは決して言えません。なぜなら、相続財産とは建物と土地だけでなく預貯金や有価証金、貴金属などあらゆる資産を合計したものだからです。
その意味でも、今一度、ご実家の資産がどの程度あるのか、親御さんがご存命中にある程度把握しておいたほうがよいでしょう。しかし、突然親御さんが亡くなり、準備もないまま相続を迎えたなら、まずはその道の専門家にアドバイスを求めるのが得策です。
不動産の相続問題は専門アドバイザーのいるタウンマイスターにご相談ください
とくに、相続人となる親族が何人かいらした場合、金品はともかく、不動産の分割は困難です。その場合は売却も視野に入れて、タウンマイスターにご相談ください。相続アドバイザーや税理士などの有資格者のいる当社なら、相続問題や不動産売却をワンストップで解決することができます。ぜひ、お気軽にご相談ください。
離婚に伴う売却
相続はどの家庭でも起こりえることですが、離婚となると予測は困難。たいていは何かのきっかけで突如、直面することになります。離婚が成立したとなれば、当然、財産分与という難題が降りかかります。また、住宅ローンの残債がある場合、二人でどう負担を分け合うのかといった深刻な現実も待ち構えています。ここでは、この離婚に伴う不動産売却の方法、考え方について解説していきます。
自宅売却に伴う困難をどう解決すべきか?
今まで夫婦で暮らしてきた家は、二人の共有財産です。つまり、離婚に際してこれをどう分けるべきか考える必要性があるということ。ただし、土地や建物を均等に分割するのは現実的に難しく、かといって、つらい過去を思い起こさせる家に住み続けるのはどちらにとっても苦痛でしょう。そのような場合、自宅はいったん売却し、現金化した上で分与するのが妥当です。また、夫婦のおかれている状況によっても対処方法が異なります。夫と妻、どちらが住宅ローンの債務者となっているのか、どちらかが連帯保証人となっているのか、共有名義なのかでその違いを見ていきましょう。
CASE1夫の単独名義で妻に債務（連帯債務・連帯保証）がない
この場合は、夫がその家の残りのローンを滞納したとしても、家を出て行った妻に督促状や催告状が届くことはありません。ただし、夫婦合意の上で財産分与の結果、妻が家に住み（所有名義を妻に変更）、夫が家を出て行った場合は別です。もし、この状況で夫が住宅ローンを滞納し競売に至るようなことがあれば、妻は強制退去させられることになるでしょう。
仮に所有名義を妻にしたいと思っても、金融機関は、契約した夫本人がその家に住むことを前提として考えているため、妻の所有名義変更を了承しないはずです。場合によっては融資時の条件と違うということで金融機関が夫に一括返済を求めかねません。このようなケースでは夫がローンを完済した時点で所有名義を妻に変更する旨、事前に約束を交わしておき、具体的な手続は完済後に進めるのがよいでしょう。
CASE2夫の単独名義で妻が連帯保証人になっている
CASE1と異なるのは、夫婦のどちらかが家に残り、どちらかが出て行ったとしても、夫が滞納してしまえば連帯保証人の妻に督促が回ってきます。離婚したから連帯保証人から除外してほしいと訴えても、抵当権者である金融機関が首を縦に振らない限りそれは難しいでしょう。この場合は、夫の身内から連帯保証人を代わりに立てるなどして金融機関を説得することができれば、他の金融機関で借り換え融資を取り付けることが可能です。
CASE3夫と妻の共有名義（連帯債務者）
この場合も、離婚したからと言って住宅ローンの名義人を解消することはできません。当然、夫が滞納すれば、連帯債務者である妻の元にも返済請求が届くことになります。こうしたことがあるので、共有名義で自宅を購入した場合は離婚後も夫とこまめに連絡を取り合い、返済状況をつねに確認し合うことが大切です。これを怠ると最悪の場合は競売といった事態に陥り、取り返しのつかないことになるからです。
タウンマイスターなら離婚に伴う不動産の売却でもお力になれます
離婚することになりました。自宅の処分はどうしたらよいですか？──毎年、必ずこうしたご相談をいただきます。タウンマイスターではその都度、「将来そこに住む予定がないのなら、早期に売却して現金化してはいかがですか？」とお答えしています。ただし、住宅ローンの残債が多い場合など状況によっては通常の売却が難しいケースもあります。もし、お悩みがあればすぐにでもタウンマイスターにご相談ください。不動産のプロとファイナンシャルプランナーが連携して、皆様の課題解決をサポートいたします。
